近日，有媒體報(bào)道，一些地方的售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)，以此辨別自然到訪客戶與來自二手房中介等渠道的客戶，引發(fā)人們的普遍關(guān)注與擔(dān)憂。有律師表示，這種行為不僅侵犯消費(fèi)者的個(gè)人隱私，還存在價(jià)格歧視。

　　新華每日電訊記者實(shí)地探訪北京豐臺、大興等多家售樓處，發(fā)現(xiàn)均安裝多個(gè)攝像頭。經(jīng)內(nèi)部人士證實(shí)，售樓處攝像頭確實(shí)在對看房者進(jìn)行人臉識別。

　　本期議事廳邀請房地產(chǎn)行業(yè)資深人士與相關(guān)領(lǐng)域律師，對此現(xiàn)象展開探討。

　　策劃主持

　　完顏文豪

　　李坤晟

　　訪談嘉賓

　　北京安理律師事務(wù)所高級合伙人 王新銳

　　中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉

　　房地產(chǎn)公司區(qū)域營銷總監(jiān) 吳文聰

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 李思明

　　售樓處為何要做人臉識別？

　　“在我們見面之前，你先別一個(gè)人進(jìn)售樓處”

　　張大偉：在我印象中，2011年前后，業(yè)界出現(xiàn)了新樓盤通過二手房中介渠道銷售的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)海南的海景房為吸引外省客戶，開發(fā)商摸索出通過其他城市的房產(chǎn)中介帶客，成交后付給中介一定傭金的銷售模式。后來，這種模式逐漸流行開來。

　　這幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，一些地方樓市降溫，部分樓盤銷售困難。開發(fā)商為盡快回款，對中介渠道的依賴度越來越高。

　　據(jù)我粗略觀察，目前除了少數(shù)銷售火爆的樓盤不需跟中介渠道合作，絕大部分城市的新開樓盤，通過房產(chǎn)中介渠道帶客占比已超過40%，個(gè)別樓盤甚至高達(dá)百分之七八十。

　　李思明：目前北京新增購房需求，逐漸以改善型為主，二手房中介公司手握海量換房者信息。北京有的新樓盤八成客戶來源于中介渠道帶客，銷售占比很高。比起坐在售樓處等購房者上門的置業(yè)顧問，我們熟悉客戶的資金實(shí)力和個(gè)性需求，能在他們看房之前進(jìn)行精準(zhǔn)推介。

　　主持人：本報(bào)記者實(shí)地走訪售樓處時(shí)，房產(chǎn)中介特別提醒：“你也應(yīng)該看到新聞上說，售樓處安裝了攝像頭。在我們見面之前，你先別一個(gè)人進(jìn)去，一定等我過來。萬一被拍到了，就不是我的客戶了。”

　　張大偉：目前行業(yè)的現(xiàn)狀是，由中介渠道的經(jīng)紀(jì)人帶客看房，若最終能成交，開發(fā)商付給中介渠道的傭金，大致是購房款的3%-5%。而售樓處的銷售人員每談成一筆生意，提成只占房款的3‰-5‰。

　　比如，一套1000萬元的房產(chǎn)，中介經(jīng)紀(jì)人帶客看房最終成交，可收取30萬元至50萬元的傭金。但如果是購房者看到廣告，自己到售樓處，銷售人員談成這一單，提成只有三五萬元。

　　吳文聰：因?yàn)槭蹣翘庝N售人員賺的提成，遠(yuǎn)低于中介經(jīng)紀(jì)人的傭金，所以銷售人員就有動力與中介經(jīng)紀(jì)人勾連，讓客戶盡量通過中介渠道看房，但這樣就不可避免會增加企業(yè)運(yùn)營成本。

　　以前，開發(fā)商企業(yè)能做的，只是登記看房者的電話號碼，但勾連作弊太容易了，企業(yè)防不勝防。

　　近一兩年，行業(yè)內(nèi)對客戶進(jìn)行人臉識別，是不得已而為之，肯定不是為了刻意獲取購房者的生物信息。照理說，除了識別是誰帶的客戶，開發(fā)商獲取客戶生物信息一點(diǎn)兒用也沒有。

　　李思明：站在中介經(jīng)紀(jì)人的角度，安裝人臉識別也是一種保護(hù)。

　　有時(shí)候，開發(fā)商會與多家中介渠道合作。我?guī)Э蛻艨捶浚蹣翘幷剝r(jià)格，折騰好幾趟，最后另一家中介給點(diǎn)好處，客戶就去他那邊了。如果不對客戶首次看房的路徑進(jìn)行甄別，市場就亂了。

　　行業(yè)內(nèi)也有規(guī)矩，如果客戶一直沒有敲定合同。一段時(shí)間后，這名客戶可算作一名新客戶，重新劃定帶看者。

　　主持人：近日，網(wǎng)上流傳消費(fèi)者戴頭盔看房的視頻。有評論稱，這反映出購房者在看房比價(jià)時(shí)的無奈。

　　吳文聰：戴頭盔看房恐怕有表演成分。管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，不管是哪個(gè)渠道來的客戶，都會一視同仁，折扣公開透明，必須全部給客戶。

　　李思明：我工作這些年里，還沒見過戴頭盔看房的，網(wǎng)上流傳的那段視頻，是不是一種炒作？像我所在的大型二手房中介公司，不允許把傭金分給購房者。不排除中介經(jīng)紀(jì)人私人花錢買點(diǎn)禮物送給購房者，但這樣的錢不會從公司走賬。

　　不拿數(shù)據(jù)牟利就不違法？

　　人臉識別需要以正當(dāng)性為前提，而出于傭金結(jié)算進(jìn)行人臉識別，根本不足以構(gòu)成正當(dāng)性

　　吳文聰：像貝殼這樣的大平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)，幾乎整合了全部中介門店，同開發(fā)商談判時(shí)非常強(qiáng)勢。

　　假設(shè)某個(gè)區(qū)域新開四個(gè)樓盤，三家跟中介渠道合作，一家不合作。那么，中介經(jīng)紀(jì)人在向客戶推薦項(xiàng)目時(shí)，如果不負(fù)責(zé)任地貶低不愿合作的這家企業(yè)，就會讓對方特別被動。

　　如果幾個(gè)樓盤全部和中介渠道合作，這家給3個(gè)返點(diǎn)，那家給4個(gè)返點(diǎn)，中介經(jīng)紀(jì)人就傾向于推薦返點(diǎn)高的項(xiàng)目，這是商業(yè)逐利的本性。現(xiàn)在有的樓盤，只要中介帶人過來，不管是否成交，就先給200元購物卡。

　　中介渠道像一副枷鎖，如果不用，銷售成績上不去，用了就等于飲鴆止渴，進(jìn)入惡性循環(huán)。現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商毛利率都不到10個(gè)點(diǎn)，但近兩年北京和珠海都出現(xiàn)過傭金10個(gè)點(diǎn)的項(xiàng)目。

　　我所在的公司，去年通過中介渠道銷售還不多，但今年實(shí)在沒辦法，基本所有項(xiàng)目都得跟他們合作。可一旦合作就必須對客戶進(jìn)行甄別，否則營銷費(fèi)用會超支。

　　人臉識別是沒有辦法的辦法。開發(fā)商沒有拿數(shù)據(jù)干違法的事，沒有牟利行為，不能就此說是侵犯客戶的權(quán)利。畢竟，售樓現(xiàn)場總是要裝監(jiān)控的，就像物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)安裝攝像頭一樣。不要拿惡意揣測企業(yè)，我們也希望市場更加規(guī)范公平。

　　王新銳：人臉識別一般用在公共安全領(lǐng)域，或?qū)€(gè)人影響相對較低的領(lǐng)域。有的情況還要經(jīng)過論證，看有沒有足夠的正當(dāng)性。售樓處出于傭金結(jié)算這種商業(yè)目的進(jìn)行人臉識別，而且把客戶生物識別信息，跟個(gè)人身份信息關(guān)聯(lián)起來，根本不足以構(gòu)成正當(dāng)性。

　　主持人：記者在走訪幾個(gè)售樓處時(shí)，一進(jìn)大廳就能看到攝像頭，有的還不止一個(gè)。有的工作人員承認(rèn)了系統(tǒng)的存在，但辯稱售樓處沒有隱瞞客戶，認(rèn)為購房者看到攝像頭，就等于知道自己被抓拍了。

　　王新銳：先有正當(dāng)性這個(gè)前提，才能說有沒有盡到告知的義務(wù)，以及告知到什么程度。像售樓處這種場合，大家的注意力沒那么集中，看到攝像頭就構(gòu)成告知這種說法，邏輯上說不通。售樓處采集人臉信息過程中，其實(shí)采集了很多并不一定是最終買房人的信息。有的人僅僅來看一看樓盤，連后續(xù)的合同關(guān)系都沒有，就被采集了信息，這就涉及違法問題了。

　　行業(yè)潛規(guī)則為何引發(fā)社會焦慮？

　　售樓處人臉識別侵犯個(gè)人隱私不存在爭議，但背后還涉及價(jià)格歧視問題

　　主持人：據(jù)媒體報(bào)道，提供人臉識別系統(tǒng)服務(wù)的公司稱，售樓處的人臉信息、手機(jī)號碼會永久保存，但房企內(nèi)部一般只對指定的管理層開放數(shù)據(jù)查看權(quán)限。

　　王新銳：購房這種場景的人臉識別，核心目的是為了清算傭金，所以強(qiáng)調(diào)要把這個(gè)人識別出來，同時(shí)把信息保存下來。從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)公司把個(gè)人生物識別信息，其實(shí)是跟身份信息直接掛鉤。此外，在數(shù)據(jù)保存安全方面，開發(fā)商做到什么程度很令人懷疑。這些數(shù)據(jù)一旦被黑客獲取，后果不堪設(shè)想。

　　售樓處的人臉識別，之所以讓大家感到焦慮，是因?yàn)榻陙黼S著技術(shù)進(jìn)步，在移動互聯(lián)網(wǎng)端，人臉信息越來越重要，本身也是一個(gè)入口或賬戶。

　　相比其他部位，面部天天暴露在外，更應(yīng)該加以保護(hù)，不能任意采集。現(xiàn)在有很多深度偽造的技術(shù)，比如視頻換臉，讓人難辨真假。這種情況下，人臉信息一旦被泄露，有可能會被不法分子利用，給當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失。

　　張大偉：售樓處人臉識別侵犯個(gè)人隱私，這方面不存在爭議，但大部分去售樓處的購房者，最關(guān)注的還不是這個(gè)問題。他們擔(dān)憂的是有沒有選擇權(quán)，背后涉及價(jià)格歧視。

　　像媒體報(bào)道中提到的，有的中介經(jīng)紀(jì)人向購房者私下返點(diǎn)優(yōu)惠，導(dǎo)致僅僅因?yàn)槭状慰捶康穆窂讲煌彿空邔?shí)際支付的房款差距巨大。

　　應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范中介傭金的使用，不允許返還給購房者。但實(shí)際上，返還方式有很多種，過程又不太透明，確實(shí)很難監(jiān)管。

　　這種亂象還可能誤導(dǎo)政府調(diào)控。傭金返還之后，政府掌握的房價(jià)，就不是真實(shí)的價(jià)格了。（應(yīng)受訪者要求，吳文聰、李思明為化名）